Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego w Wieluniu

UZASADNIENIE

Powód J. P. pozwem z dnia 17 lipca 2015 roku wniósł zasądzenie solidarnie od pozwanych S. G. i A. G. (1) na jego rzecz kwoty 21 500 zł za naliczony czynsz za okres 43 miesięcy do dnia wniesienia pozwu. Na rozprawie w dniu 29 grudnia 2015 roku powód ograniczył roszczenie do kwoty 240 zł miesięcznie (k. 43 min. 00:34:54).

Pozwany A. G. (1) nie uznał powództwa, wniósł o jego oddalenie, wskazując, iż przysługuje mu prawo dożywotniego mieszkania.

Działający w niniejszym procesie w imieniu nieznanego z miejsca pobytu pozwanego S. G., kurator wniósł o oddalenie powództwa, podnosząc zarzut przedawnienia roszczenia za okres sprzed 16 lipca 2012 roku,
a także okoliczność, iż pozwany S. G. nie korzysta z nieruchomości należącej do powoda.

Sąd Rejonowy ustalił, następujący stan faktyczny:

Powód J. P. jest właścicielem nieruchomości oznaczonej nr działki (...) położonej w miejscowości (...), gminie C.. Przedmiotową nieruchomość powód nabył w drodze licytacji komorniczej. Postanowienie
o przysądzeniu własności uprawomocniło się w dniu 01 lutego 2012 r. Dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta Kw Nr (...). Z działu III tej księgi wieczystej na podstawie postanowienia o przysądzeniu własności
i zatwierdzeniu projektu planu podziału sumy uzyskanej z egzekucji z nieruchomości wykreślona została dożywotnia, bezpłatna służebność mieszkania polegająca na prawie korzystania z jednego pokoju i kuchni w budynku mieszkalnym z prawem do korzystania z wszelkich urządzeń technicznych i sanitarnych nieruchomości
i swobodnego poruszania się po całej nieruchomości. Prawo to wpisane zostało do księgi wieczystej w 1994 r., zanim jeszcze doszło do obciążenia nieruchomości pierwszą hipoteką. (dowód: postanowienie o przysądzeniu własności i postanowienie
o zatwierdzeniu projektu planu podziału sumy uzyskanej z egzekucji
z nieruchomości w sprawie o sygn. akt I Co 1403/11 k. 61, k. 101, treść księgi wieczystej Kw (...))

Nieruchomość należąca do powoda zabudowana jest drewnianym parterowym budynkiem mieszkalnym z początku XX wieku, o powierzchni ok. 50m2, budynkiem obory zbudowanym z cegły i pustaka i murowaną stodołą.
W budynku mieszkalnym znajdują się dwa pokoje, kuchnia i korytarz.
W budynku obory mieszczą się pomieszczenia gospodarcze, garaż, letnia kuchnia i pokój. (dowód: pisemna opinia biegłego sądowego rzeczoznawcy majątkowego M. M. k. 28-32, wyjaśnienia powoda protokół skrócony k. 59v, min. 00:02:52-00:21, płyta k. 65)

W nieruchomości tej mieszka pozwany A. G. (1), który ma 84 lata. Pozwany w budynku mieszkalnym zajmuje jeden pokój przy kuchni wraz
z kuchnią, w części stodoły przechowuje drewno na opał, a w części obory ma garaż, w którym trzyma samochód F. (...), a także przechowuje w jej części opał. Pozwany utrzymuje się z emerytury w wysokości 1 060 zł. A. G. (1) ponosi koszty energii elektrycznej i odpadów komunalnych. Wodę czerpnie ze studni. W części obory mieszka osoba trzecia, której powód J. P. udostępnił i przystosował do mieszkania dwa pomieszczenia. (bezsporne – wyjaśnienia pozwanego A. G. protokół skrócony k. 41-42, min. 00:05:45-00:16, płyta k. 46, wyjaśnienia powoda protokół skrócony k. 59v, min. 00:02:52-00:21, płyta k. 65)

Pozwany S. G. nie mieszka w przedmiotowej nieruchomości. Od czasu kiedy powód stał się właścicielem tej nieruchomości nie spotkał tam nigdy S. G.. W dużym pokoju w budynku mieszkalnym (niezajmowanym przez A. G. (1)) znajdują się rzeczy S. G.. Pokój jest zamknięty na klucz. (bezsporne: wyjaśnienia powoda protokół skrócony k. 59v, min. 00:02:52-00:21, płyta k. 65)

Wartość czynszu możliwego do uzyskania za korzystanie z budynku mieszkalnego na przedmiotowej nieruchomości, z uwzględnieniem służebności wnosi 200 zł, a bez uwzględnienia tego prawa 400 zł. Wartość czynszu najmu części pomieszczenia obory i stodoły, zajmowanych przez pozwanego A. G. (1) wynosi 30-40 zł. (dowód: pisemna opinia biegłego sądowego rzeczoznawcy majątkowego M. M. k. 28-32, ustna opinia uzupełniająca tegoż biegłego protokół skrócony k. 42-43, min. 00:16:18-00:30)

Wyrokiem z dnia 11 marca 2015 roku Sąd Rejonowy w Wieluniu orzekł eksmisję pozwanego S. G. z przedmiotowej nieruchomości, przy jednoczesnym stwierdzeniu, iż nie przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego.
W stosunku do pozwanego A. G. (1) powództwo zostało oddalone. (dowód: wyrok z dnia 11 marca 2015 roku w sprawie o sygn. akt I C 347/14 k. 79)

Ustalony w sprawie stan faktyczny oparty został na twierdzeniach powoda
i pozwanego A. G., dotyczących okoliczności, które w większości były bezsporne. Ponadto podstawę ustaleń faktycznych stanowiły dokumenty urzędowe, znajdujące się w aktach spraw I C 347/14, I Co 1403/11 i Kw (...). Sąd podziela pisemną i ustną uzupełniającą opinię biegłego sądowego M. M., jako rzeczową, popartą wnikliwą oceną rzeczy i badaniem rynku podobnego typu nieruchomości i uzyskiwanych czynszów najmu.

Sąd Rejonowy zważył, co następuje:

Bezsporne w niniejszej sprawie pozostawało, iż właścicielem przedmiotowej nieruchomości jest powód J. P..

Przepis art. 18 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. (t. jedn. Dz.U. z 2014 r. poz. 150) stanowi, iż osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie.
Z zastrzeżeniem ust. 3 tego przepisu, odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby, o której mowa w ust. 1, odszkodowania uzupełniającego (ust. 2).

Wskazać należy w pierwszej kolejności, iż przesłanką żądania odszkodowania jest zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego. W niniejszej sprawie przesłanka zajmowania lokalu nie jest spełniona w stosunku do pozwanego S. G., bowiem jak wynika z okoliczności przyznanych przez powoda, S. G. w tej nieruchomości nie mieszka co najmniej od czasu jej nabycia przez powoda. Brak natomiast dostępu powoda do jednego z pokoi w tym domu nie oznacza korzystania z niego przez S. G., tym bardziej, że powód dysponuje wyrokiem nakazującym eksmisję pozwanego i jego rzeczy z tego domu. Wskazać należy, iż powód J. P. od czasu nabycia nieruchomości korzysta
z niej i dysponuje nią bez żadnych ograniczeń ze strony S. G..

Jeżeli zaś chodzi o istniejące ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości przez powoda czynione przez pozwanego A. G. (1) to wynikają one
z przysługującej temu pozwanemu służebności osobistej mieszkania i prawa do korzystania przez niego z wszelkich urządzeń technicznych i sanitarnych nieruchomości i swobodnego poruszania się po całej nieruchomości. W ocenie Sądu prawo to, pomimo wykreślenia z księgi wieczystej na podstawie prawomocnego postanowienia i przysądzeniu własności i postanowienia zatwierdzającego plan podziału sumy uzyskanej z egzekucji z nieruchomości, nie wygasło, bowiem zgodnie
z art. 1000 § 3 k.p.c., jako wpisanemu do księgi wieczystej przysługiwało mu pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami. W takiej sytuacji prawo wykreślone bez podstawy prawnej powoduje powstanie stanu niezgodności miedzy stanem jawnym według treści księgi wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym (por. Komentarz do art. 299 k.c. pod red. K. Pietrzykowskiego, Legalis 2015). Jednocześnie też wskazać należy, iż z treści art. 298 k.c. wynika, że zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych. Z okoliczności faktycznych niniejszej sprawy wynika, iż zakres korzystania przez pozwanego A. G. (1) z nieruchomości należącej do powoda odpowiada treści ustanowionego prawa i potrzebom uprawnionego. Powód zaś dysponuje częścią nieruchomości, z której nie korzysta pozwany, oddając ją do korzystania innej sobie, zaś pomiędzy pozwanym A. G. (1), a tą osobą nie zachodzą konflikty w zakresie korzystania z nieruchomości należącej do powoda. Zatem w ocenie Sądu żądanie od pozwanego A. G. (1), który ma 84 lata, utrzymuje się z niewielkiej emerytury odszkodowania za korzystanie
z przedmiotowej nieruchomości pozostaje nie tylko w sprzeczności z art. 18 cytowanej ustawy, z uwagi na podstawę prawną do korzystania z niej, ale i w sprzeczności
z zasadami współżycia społecznego tj. nietykalności mieszkania i prawa do spokojnej starości. Nadto ocenić należy je też jako nadużycie przysługującego powodowi prawa podmiotowego. Na koniec wskazać trzeba ponadto, iż za zaistniałą sytuację nie można w żaden sposób winić A. G. (1), gdyż to zadłużenie jego syna S. G. skutkowało zajęciem i zlicytowaniem przedmiotowej nieruchomości wraz z zamieszkałym na niej służebnobiorcą, który w sposób spokojny i niekonfliktowy chciałby przeżyć w niej swoje ostatnie lata.

Ze wskazanych wyżej względów Sąd oddalił powództwo, obciążając powoda kosztami procesu, zgodnie z zasadą odpowiedzialności za jego wynik (art. 98 k.p.c.).